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2026-03-23 244 分公司,总公司,借款,不还,怎么办
新民法典如何更换物业公司
蒋隽哲 律师
北京市京师(无锡)律师事务所
擅长：刑事案件, 交通事故, 合同纠纷, 劳资纠纷,
蒋隽哲 律师
北京市京师(无锡)律师事务所
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《新民法典》赋予业主解雇和更换物业的权利。根据我国《民法典》，经参与投票的部分面积超过一半且参与投票人数超过一半的业主同意，可以选择和解雇物业服务企业或其他管理人员。因此，要更换物业，必须由业主共同决定。只有参与投票的业主和参与投票人数超过一半的业主同意，才能更换。仅根据业主的个人意见是无法更换的。
业主可自行管理建筑及其附属设施，也可委托物业服务企业或其它管理人员进行管理。
业主有权依法更换建设单位聘用的物业服务企业或者其他管理人员。
下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
所有者共同决定的事项，应由专有部分占三分之二以上的所有者和占三分之二以上的所有者参加投票。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与投票的业主和参与投票人数超过四分之三的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
按照正常程序，更换物业公司需要经过：
(一)业主大会对物业管理事项进行投票，半数以上业主同意，可以更换物业公司;
(2)业委会负责物业管理招标，邀请招标或公开招标、评标、答辩，选择中标企业;
(3)新老物业完成交接手续，新物业进场。对蛮不讲理的物业可以驱赶。因解雇物业发生纠纷，可向人民法院提起诉讼。根据《最高人民法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，第八条明确规定，业主大会依照物权法规定的程序作出解雇物业服务企业的决定后，人民法院应当支持业主委员会要求解除物业服务合同的请求。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条
下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
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