小产权房是什么意思？小产权房买卖中的法律风险

法临说法律师已认证房屋土地2022-07-12 10:32

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由于各个城市商品房价格的持续飙升，很多想买房的人都望而却步，于是有人把目光投向了价格低廉的小产权房。那么小产权房是什么意思？小产权房买卖中的法律风险有那些？关于这些问题接下来由法临说法来为大家介绍一番一起来看看吧。

小产权房是什么意思

小产权房通常是指几年前以新农村建设的名义在农村集体土地上建造的类似商品房的房屋，但不像商品房那样需要缴纳土地出让金。其产权证一般是乡镇政府出具的，所以叫小产权房，但是这样出具的小产权是不被国家房管部门认可的。

简单来说，小产权房是指在农村集体土地上建造的房屋，未缴纳土地出让金等费用。其产权证书不是由国家住房管理部门颁发的，而是由乡镇政府或村政府颁发的，也称为"乡产权房"。

"小产权房"它不是法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种常见的称谓。这类房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同不会在国土房管局备案。所谓的产权证也不是真正合法有效的产权证。

“小产权房”有两种性质：一种是在集体建设用地上建造的，即“宅基地”建成的房屋只属于农村的集体所有者，外村农民不能购买;另一种是非法建设集体企业用地或占用耕地的房屋。

1、法律原则上认定无效。

根据我国现行法律法规和社会实际情况，小产权房买卖合同的效力原则上无效，可能存在有效的例外。社会纠纷很大，法律风险很大。

2、房产证问题影响升值。

购房后无法取得房屋所有权证，无法合法转让过户，同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

3、开发建设风险。

监督开发建设也存在缺位。如果购房资金提前交给没有任何资质和监管的开发单位，对于购房者来说，资金的安全性、开发商资金是否按时到位、房屋能否按质按时交付都存在很大的风险。

4、国家政策调控风险及拆迁补偿问题。

如果购买正在建设的小产权房屋，国家政策的变化导致建设项目的停止或拆除，买方只能向开发商索要购买资金，可能面临既不能获得房屋，也不能及时收回房屋资金的尴尬局面。此外，如果购房后遇到国家征地拆迁，由于乡镇产权房没有国家认可的合法产权，购房者不是合法产权人，很可能无法获得产权拆迁补偿。

5、房屋质量和售后维修无保证。

小产权房的建设可能根本没有通过房屋质量验收等程序，容易出现房屋质量问题，小产权房没有维修资金。一旦房屋质量出现问题，买方的利益就难以维护。

6、解决纠纷的法律适用不明确。

由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房与普通商品房不同，其流通过户有很多限制，人民法院对涉及小产权房案件的商品房买卖法律规定和司法解释无法适用，购房者权益难以维护。

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